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民意征集

陜西省司法廳關于《陜西省物業管理條例》(修訂草案第二次征求意見稿)征求意見的公告

作者:  時間:2019-09-04 17:26   點擊:[] 分享到:

  為進一步提高立法的科學性和民主性,拓寬公眾參與立法的渠道,廣泛匯聚民智、集中民意,保障立法質量,在第一次面向社會征求意見工作的基礎上,現將省政府正在審查的《陜西省物業管理條例》(修訂草案第二次征求意見稿)全文發布,面向社會各界征求意見,征求意見截止日期2019年9月10日。

  通信地址:陜西省西安市雁塔區建工路50號陜西省司法廳立法二處

  郵政編碼:710043

  電  話:029-87292594(傳真)

  電子郵箱:[email protected]

  附  件:《陜西省物業管理條例》(修訂草案第二次征求意見稿)

 
 
                                                       陜西省司法廳

                                                       2019年8月27日

 

  附件

                              陜西省物業管理條例

                         (修訂草案第二次征求意見稿)

                                第一章   總則

第一條  為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和有關法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

第二條  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條  本條例適用于本省行政區域內的物業管理及其監督管理活動。

第四條  物業管理應當遵循中國共產黨領導的業主自治、政府依法監管和社區協管相結合的原則。

第五條  省人民政府建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。設區的市、縣(區)人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府其他有關部門按照各自職責,做好物業管理活動的相關監督管理工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導、協調本轄區內各物業管理區域成立業主大會,選舉業主委員會,監督業主大會、業主委員會依法履行職責,調解物業管理中的糾紛,協調和監督老舊小區物業管理,協調物業管理與社區建設之間的關系。社區居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理的相關工作。

第六條  在業主委員會和物業服務企業中,根據中國共產黨章程的規定,設立黨組織,開展黨的活動,保障物業管理活動依法有序進行。

第七條  加強社區黨組織、居民委員會對業主委員會和物業服務企業的指導和監督,建立健全社區黨組織領導下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業議事協調機制。

鼓勵和支持黨員業主通過法定程序成為業主委員會成員,發揮模范帶頭作用。

第八條  在社區居民委員會下設環境和物業管理委員會,督促業主委員會和物業服務企業履行職責。

第九條  縣級以上地方人民政府建設行政主管部門應當加強對街道辦事處(鄉鎮人民政府) 物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓,提高物業管理水平,所需經費列入同級人民政府財政預算。

物業服務行業協會應當加強行業自律管理,規范從業行為,促進誠信經營,加強物業服務企業從業人員培訓,提高物業服務水平,維護物業服務企業的合法權益。

第十條  設區的市、縣(區)人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革,對不符合物業管理條件的居住區進行治理,完善市政、公用和生活服務設施,使其達到實施物業管理的條件。

                           第二章   業主、業主大會及業主委員會

第一節  業主大會籌備組

第十一條  已領取不動產權證的,不動產權證上記載的房屋所有權人為業主。

尚未進行房屋權屬登記,但基于買賣、贈與、拆遷補償等已經合法占有該房屋的人,在物業管理活動中視為業主。

業主對物業共有部分享有權利、承擔義務,不得以放棄權利為由不履行義務。

第十二條  一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由該物業管理區域內全體業主組成。

物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

第十三條  物業管理區域符合下列條件之一的,可以召開首次業主大會會議:

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積50%以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用滿兩年的,且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積20%以上的。

第十四條  物業管理區域符合本條例第十三條規定的,建設單位應當在十五日內書面告知物業所在地的縣(區)建設行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府,并在物業管理區域內公告。

街道辦事處、鄉鎮人民政府自收到書面告知三十日內,組織成立業主大會籌備組。縣(區)建設行政主管部門應當予以指導。

第十五條  業主大會籌備組由五至九人組成,其中街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員一名,建設單位的代表一名,其余為業主代表。

業主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府工作人員擔任,業主代表由業主推選產生。

業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內公告。

第十六條  建設單位及其選聘的物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作,提供物業管理區域內業主名單、房屋及其附屬設施、車位權屬說明等相關場地的基本情況以及成立業主大會必須的文件資料,并在物業管理區域內提供相應的人力、場地支持等保障措施。

第十七條  業主大會籌備組履行下列職責:

(一)確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容;

(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

(三)確認業主身份,制作業主名冊,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)擬定業主委員會選舉辦法;

(五)提出業主委員會成員候選人名單;

(六)承擔召開首次業主大會會議的其他準備工作。

業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的十五日前將前款第(一)項至第(五)項的內容在物業管理區域內公示。

第十八條  業主大會籌備組應當自成立之日起六十日內,組織召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。

業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起,向業主委員會移交業主名冊等有關資料,并終止活動。

業主大會籌備組工作所需經費,由建設單位承擔。

第二節   業主大會

第十九條  業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。下列事項由業主大會決定:

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業服務企業;

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主大會決定前款第(五)項和第(六)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內公告。

第二十條  業主大會投票表決應當為實名投票。業主可以委托他人參加業主大會會議,但應當出具書面委托書,并載明委托事項。

業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的,可以全體業主參加,也可以由業主推選業主代表參加;采用書面形式征求意見的,業主應當實名簽署意見,并由業主委員會將征求意見的結果在物業管理區域內公示,業主有查閱相關資料的權利。

在確保業主意愿表示真實、有效的前提下,鼓勵采用信息化手段等改進業主大會表決方式,可以使用電子投票表決。

第二十一條  管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規約應當尊重社會公德、不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

管理規約對全體業主具有約束力。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規或者損害社會公共利益,其示范文本由省建設行政主管部門制定。

第二十二條  業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

有下列情況之一的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議:

(一)經專有部分占建筑總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他事項。

業主委員會應當在組織召開業主大會會議十五日前,將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業管理區域內公告,并書面告知全體業主,但前款第(二)項情況除外。

第二十三條  業主委員會不按規定履行組織召開業主大會會議職責的,業主可以請求物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其限期組織召開;逾期仍未召集的,由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開業主大會。

第三節   業主委員會

第二十四條  業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,向業主大會負責并報告工作,受業主大會和業主監督。業主委員會履行下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)監督管理規約的實施;

(五)業主大會賦予的其他職責。

第二十五條  業主委員會由主任、副主任、委員組成。

業主委員會組成人數為單數,組成人員任期一般為三年,可以連選連任。

業主委員會組成人員的具體人數等事項由業主大會議事規則規定。

第二十六條  經業主大會同意,業主委員會可以聘請執行秘書,負責處理業主委員會日常事務,也可以聘任法律顧問、會計師、第三方評估機構。業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。經業主大會同意,可以對業主委員會委員發放工作津貼。

第二十七條  業主委員會組成人員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)履行業主義務,未拖欠專項維修資金或者未違反物業服務合同拖欠物業管理服務費;

(三)本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業任職;

(四)遵紀守法、熱心公益事業、責任心強、具有一定的公信力和組織能力。

鼓勵符合條件的社區黨組織成員或者居民委員會成員中的黨員通過法定程序擔任業主委員會主任。

第二十八條  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地的縣(區)建設行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府進行告知性備案。備案時應當提交以下材料:

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會的會議記錄和會議決定;

(三)業主委員會組成人員名單及其基本情況。

建設行政主管部門應當在收到上述材料后五日內發出備案回執。

業主委員會收到備案回執后,應當將備案情況告知物業服務企業,并在物業管理區域內公告。

備案事項發生變更時,業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告原備案單位,并告知物業服務企業。

第二十九條  業主委員會組成人員不得有下列行為:

(一)接受物業服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物;

(二)承攬本物業管理區域物業服務企業的業務或者推薦他人到該企業工作;

(三)接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

第三十條  業主委員會組成人員有下列情形之一的,其業主委員會組成人員資格自行終止:

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(二)本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的;

(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

(四)被判處刑罰的。

第三十一條  業主委員會組成人員有下列情形之一的,經業主大會會議通過,其業主委員會組成人員資格終止:

(一)不履行業主委員會委員職責或者無正當理由三次缺席業主委員會會議的;

(二)不履行業主義務,不遵守管理規約,情節嚴重的;

(三)違反本條例第二十九條規定的;

(四)向業主大會或者業主委員會提出辭呈的;

(五)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第三十二條  業主委員會主任資格終止的,由業主委員會組成人員推選一位副主任任主任;副主任資格終止的,由業主委員會組成人員從委員中推選副主任;業主委員會應當及時在物業管理區域內公告組成人員的變更情況。

業主委員會組成人員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。

第三十三條  業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時,由其委托的副主任召集。

經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的,應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第三十四條  業主委員會會議應當有過半數有表決權的組成人員出席,作出決定須經有表決權的組成人員半數以上簽名同意。

業主委員會應當在作出決定之日起三日內,將會議情況以及決定事項在物業管理區域內公告。

第三十五條  業主委員會討論、決定物業管理公共事項,應當于會議召開三日前,在物業管理區域內公告會議議程,聽取業主的意見和建議。

第三十六條  業主委員會任期屆滿三個月前,應當召開業主大會進行換屆選舉。

業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,物業所在地的鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,由物業所在地的鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處在村(居)民委員會的協助下,組織換屆選舉工作。

業主委員會不能正常開展工作的,在所在地建設主管部門指導下,由鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處組織,村(居)民委員會協助,召開業主大會臨時會議,對業主委員會進行改選、換屆,選舉產生新的業主委員會。

原業主委員會應當在新一屆業主委員會成立后十日內將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會,并做好交接工作。逾期不移交的,新一屆業主委員會可以請求鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處督促移交。

第三十七條  占總人數五分之一以上的業主聯名,可以向業主大會或者業主委員會提出罷免業主委員會組成人員的建議。業主委員會應當在收到罷免建議之日起十五日內組織召開業主大會臨時會議。業主大會罷免業主委員會組成人員須經專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意。

業主委員會收到罷免建議之日起60日內未組織召開業主大會臨時會議的,罷免建議視為通過。

第四節   其他規定

第三十八條  業主大會、業主委員會的決定,對物業管理區域內全體業主具有約束力。業主大會、業主委員會不得作出違反法律、法規或者與本物業管理區域物業管理無關的決定。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的縣(區)建設行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第三十九條  業主委員會超越職權作出的決定,或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定,由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。

業主委員會成員擅自以業主委員會名義作出侵害業主、物業服務企業、第三方利益的,應當承擔相應責任。

第四十條  業主大會和業主委員會開展工作經費的籌集、管理、使用由業主大會決定,工作經費由全體業主承擔。

業主大會和業主委員會的經費使用情況每年不得少于兩次以書面形式公示,業主可以隨時查詢。

業主委員會應當按照管理規約的規定聘請專業機構對公共收益的收支情況進行審計。管理規約沒有規定的,業主委員會也應當聘請專業機構對公共收益的收支情況進行審計,審計結果應當向全體業主公告,審計費用從公共收益中支出。

                               第三章   前期物業管理

第一節  物業管理區域劃分

第四十一條  物業管理區域的劃分應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,按照相對獨立、便于管理的原則,由縣(區)建設行政主管部門劃定。

第四十二條  物業管理區域按照下列規定進行具體劃分:

(一)按照物業項目的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;

(二)物業主要配套設施設備和相關場地共用的,應當劃分為一個物業管理區域,但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域;

(三)已經實施物業管理的區域,其主要配套設施設備和相關場地共用的,應當劃分為一個物業管理區域;其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的,經業主大會同意后可以劃分為不同的物業管理區域;

(四)不同物業管理區域地理上自然相連的,經各自的業主大會同意后,可以合并為一個物業管理區域。

對物業管理區域劃分有爭議的,由縣(區)建設行政主管部門會同物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府確定。

第四十三條  新建建設項目擬實行物業管理的,建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時,持建設項目規劃設計方案向縣(區)建設行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請。

縣(區)建設行政主管部門應當自受理之日起三十日內,在征求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府的意見后進行劃分,并書面告知建設單位。

第二節   前期物業管理

第四十四條  建設單位應在申請《商品房預售許可證》前,或現房銷售三十日前在縣(區)建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下通過招投標方式選擇在縣(區)建設行政主管部門備案的、信用良好的物業服務企業,任何單位和個人不得指定物業服務企業。

第四十五條  新建住宅建筑規劃區內建設工程竣工驗收合格后,其附屬設施設備應當具備下列條件,方可交付使用:

(一)生活用水納入公共供水管網,并供水到戶;

(二)用電納入供電網絡,不得使用臨時施工用電;

(三)雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統;

(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域,完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接,并按照規定安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置;

(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;

(六)住宅區道路與城市道路或者公路直接相連;

(七)按照規劃要求完成住宅區的車庫(位)、公共服務設施、公用消防設施的建設,具備必要的綠化用地和設施;

(八)分期建設的住宅區,其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求;

(九)法律、法規、規章規定的其他條件。

建設單位在新建住宅交付使用前,應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定,對住宅區進行驗收,并向設區的市或者縣(區)建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續。

建設單位在辦理新建住宅交付使用備案手續時,應當提供新建住宅建設工程竣工驗收文件,以及第一款所列的附屬設施設備符合交付使用條件的相關文件和資料。

第四十六條  前期物業管理是指業主委員會或者業主與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。

第四十七條  建設單位應當在銷售物業之前,制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。

第四十八條  建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第四十九條  建設單位應當提供前期物業管理開辦費,用于購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有,由物業服務企業使用。

第五十條  前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

第五十一條  建設單位和物業服務企業辦理物業交接手續時,應當共同對物業的共用部位、共用設施設備進行交接查驗,不符合竣工驗收資料的,由建設單位負責處理。

第五十二條  在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業管理所必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

物業服務企業應當自物業交接后30日內,將上述文件和資料向物業所在地建設行政主管部門辦理備案。

第五十三條  新建物業管理區域內,建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房:

(一)物業建筑面積三十萬平方米以下的,按物業建筑面積的3‰提供,但最低不得少于一百平方米;

(二)物業建筑面積超過三十萬平方米的,除按照三十萬平方米的3‰提供外,超過部分按1‰的標準提供;

(三)具備水、電等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的50%。

業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑,建筑面積不少于三十平方米。

物業管理用房屬于全體業主共有,并依法辦理產權登記,建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業服務用房轉讓或者改作他用。

第五十四條  建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時,應當提供物業服務用房面積和位置,并在商品房預售或者銷售時予以公示。

設區的市、縣(區)不動產部門應當在不動產登記簿中注明物業服務用房面積和位置,業主有權查詢。

第五十五條  建設單位應當對物業服務用房配置獨立的水、電等計量器具。

                              第四章    物業管理服務

第五十六條  一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

第五十七條  業主大會可以決定采用招標或者協議的方式,選聘具有獨立法人資格的物業服務企業。

業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的,由業主委員會組織招標,并代表業主與中標的物業服務企業簽訂物業服務合同。

第五十八條  物業服務合同應當包括下列內容:

(一)物業的基本情況;

(二)委托方和受托方的權利義務;

(三)物業管理服務事項和服務標準要求;

(四)物業管理服務費的標準和收取辦法;

(五)物業的養護和維修要求;

(六)合同的期限、變更和解除;

(七)合同終止時物業資料、財物的移交方式;

(八)違約責任及解決糾紛的途徑;

(九)專項維修資金的管理使用;

(十)物業服務用房;

(十一)雙方當事人約定的其他事項。

物業服務合同示范文本由省建設行政主管部門會同省市場監督管理行政主管部門制定。

物業服務企業應當自與業主委員會簽訂合同之日起十五日內,將物業服務合同報物業所在地的縣(區)建設行政主管部門備案。

第五十九條  物業服務企業可以提供下列服務:

(一)物業共用部位、共用設施設備的運行、維修、養護和管理;

(二)物業共用部位和相關場地的清潔衛生,雨、污水管道的疏通,公共垃圾的收集、清運及履行垃圾分類管理人職責;

(三)公共綠化的養護和管理;

(四)公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;

(五)車輛停放管理服務,保障道路暢通;

(六)物業檔案、資料管理;

(七)裝飾裝修管理服務;

(八)物業服務合同約定的其他事項。

物業服務企業不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定,或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。

第六十條  物業服務企業可以根據物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第六十一條  物業服務收費應當遵循公平、合理、質價相符的原則,分別實行政府指導價和市場調節價。

物業服務的收費標準和形式,由建設單位或者業主與物業服務企業按照國家和本省物業服務價格有關規定,在物業服務合同中約定。

物業服務企業應當在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項。

第六十二條  物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業服務企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位,實行抄表到戶的,應當向最終用戶收取有關費用,并依法承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維修、養護、更新等責任,且相關費用不得計入物業服務費成本。未實行抄表到戶的,總表與分表之間的正常損耗,可計入物業服務費成本,不得在物業服務費之外再單獨收取相關費用,各地可根據實際情況制定核算辦法。

第六十三條  物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生突發事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。

物業服務企業應當定期進行安全檢查,制定應急預案。發現事故隱患時,及時發出警示和采取處置措施,并向有關行政管理部門報告。

第六十四條  物業服務合同期限屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會。

業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿七日前與物業服務企業續簽物業服務合同。

業主大會決定選聘新的物業服務企業的,原物業服務企業應當在物業合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

第六十五條  物業服務企業退出物業管理區域時,應當向業主委員會移交下列資料和財物,并配合新的物業服務企業做好交接工作:

(一)業主共有的結余資金;

(二)本條例第五十二條規定的資料;

(三)物業服務用房;

(四)維修、保養物業形成的技術資料;

(五)物業管理期間配置的屬業主共有的固定設施設備;

(六)其他應當移交的資料和財物。

物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

第六十六條  縣級以上地方人民政府建設行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

                                  第五章    物業的使用和維護

第六十七條  物業使用中不得有下列行為:

(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗;

(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備,擅自移動共用設施設備;

(三)擅自占用、改造和損壞人民防空工程設施;

(四)擅自將住宅改變為經營性用房;

(五)存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品;

(六)亂停放機動車和非機動車,違規布設電動車充電裝置;

(七)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

(八)侵占綠地,毀壞花草樹木;

(九)亂設攤點、亂倒垃圾、亂堆雜物;

(十)違反規定飼養動物;

(十一)排放有毒、有害物質,發出超過規定標準的噪聲;

(十二)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛;

(十三)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

發生上述行為時,業主有權投訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門,有關部門應當依法及時處理。

第六十八條  業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。

第六十九條  物業共用部位、共用設施設備維修養護時,相關業主或者使用人應當予以配合;相關業主或者使用人不予配合造成其他業主和物業服務企業損失的,應當承擔賠償責任。

因維修養護物業共用部位、共用設施設備,造成相關業主的自用部位、自用設施設備損壞或者其他損失的,責任人應當承擔賠償責任。

第七十條  業主裝飾裝修房屋,應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定、臨時管理規約或者管理規約,并告知物業服務企業。

物業服務企業應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,并對房屋裝修裝飾施工進行監督。

業主違反房屋裝修裝飾規定、臨時管理規約或者管理規約的,物業服務企業應當予以制止。業主拒不改正或者已造成損害的,物業服務企業應當報告有關行政主管部門依法處理;造成相鄰業主損失或者對公共利益造成損害的,業主應當承擔賠償責任。

第七十一條  物業管理區域內依法配建的人民防空工程,應當按照設計文件在實地標注。

物業管理區域內,規劃用于停放機動車輛的車位、車庫,應當通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業主的需要。

占用物業管理區域內業主共有道路、場地停放機動車輛的,由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的,場地占用費屬于全體業主共有,業主委員會可以委托物業服務企業代為收取。

物業服務企業應當依據物價部門核定的標準收取機動車輛停放服務費。

機動車輛停放服務費、機動車輛場地占用費的收取標準應當在物業管理區域內公示。

物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應當向全體業主開放,出租的租賃期限一般不得超過三年,并不得出售、附贈。

第七十二條  物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會的同意后,按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

物業服務企業提供管理的,可以按約定收取一定管理費用。

業主大會成立前,前期物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收益主要用于補充專項維修資金的,應當按季度補充專項維修資金,補充比例應當高于百分之五十。

經營所得應當單獨分類列賬,獨立核算,每半年公布一次經營所得收支情況,并接受業主監督。

第七十三條  建設單位應當按照國家和省有關規定承擔物業的保修責任。

建設單位應當在新建住宅物業交付前,按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金,作為物業保修期內維修費用的保障。物業保修金不得納入房屋建設成本。

物業保修金實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則,由建設行政主管部門指定的機構統一管理。在物業保修期內,建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的,維修費用在物業保修金中列支。

物業保修金交存期限為五年。保修期內,物業保修金不足的,建設單位應當補足;保修期滿后,物業保修金有結余的,應當返還建設單位。

                            第六章   專項維修資金的使用和管理

  第七十四條  物業專項維修資金的交存、使用、管理,按照國家和本省市有關規定執行。

建設單位和業主應當按照國家和本省市的規定交存物業專項維修資金。未交存首期物業專項維修資金的和物業專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十的,業主應當按照國家和本省市的相關規定、管理規約和業主大會的決定,及時補交或者續籌物業專項維修資金。未按照規定交存首期物業專項維修資金的,建設單位不得將房屋交付買受人。建設單位、業主在申請不動產權登記或者抵押登記時,應當同時向不動產登記機構提供已足額交納物業專項維修資金的相關憑證。

第七十五條  業主交存的專項維修資金屬于業主所有,從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第七十六條  已售公有住房的維修改造,可申請使用公有住房維修資金或公共住房出售資金進行維修改造。

老舊小區改造后,可分別采用引進物業服務企業管理、居民自治管理和社區居委會管理三種模式,實現老舊小區物業服務標準規范。

第七十七條  專項維修資金的管理,實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。設區的市、縣(區)人民政府應當建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。

業主大會成立前,專項維修資金由建設行政主管部門代行管理。業主大會成立后,根據業主大會決定,選擇自行管理或者代行管理。業主大會選擇自行管理專項維修資金的,應當在銀行設立專項維修資金賬戶,接受建設行政主管部門的監督。

第七十八條  房屋所有權轉讓時,結余的專項維修資金隨所有權同時轉讓。房屋滅失的,結余專項維修資金應返還給交存主體,繳存主體不存在的收繳國庫。

第七十九條  按照應急使用專項維修資金便利化的原則,應制定專項維修資金應急使用細則。

省建設行政主管部門應當對物業保修金的交存、使用、管理和退還實施監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門制定。專項維修資金管理辦法的實施細則由省建設部門會同省財政部門制定。

                                   第七章    監督管理

第八十條  相關部門應當按照各自職責,負責下列工作:

(一)發展改革行政管理部門負責會同建設行政主管部門建立物業服務價格管理機制;

(二)公安機關負責監督檢查治安、技防、養犬等活動;

(三)民政行政管理部門負責加強社區黨組織、社區居民委員會對業主委員會和物業服務企業的指導和監督;

(四)自然資源主管部門負責物業管理用房規劃,負責對違法建筑的認定;

(五)生態環境行政主管部門負責監督檢查違法排放污水、飲食服務業油煙污染等活動;

(六)建設行政主管部門負責新建住宅交付使用備案,監督建設單位履行建筑工程質量保修責任,監督檢查建筑裝飾裝修活動;

(七)城市管理部門負責依法查處違法建筑、損壞綠地、涂寫刻畫與貼掛等行為;

(八)燃氣、供熱行政管理部門負責監督檢查燃氣運行、集中供熱活動;

(九)水行政主管部門負責供水設施建設的監督管理及供水設備運行的監督檢查;

(十)市場價格主管部門負責監督檢查價格公示、違規收費活動,特種設備安全監管、監督檢查市場計量行為;

(十一)人民防空主管部門負責查處破壞、侵占人民防空工程設施的行為;監督檢查使用單位履行人民防空工程設施維護管理責任。

第八十一條   構建物業服務市場信用體系建設。省建設行政主管部門應當建立物業管理服務標準體系,開展物業服務優質項目評定,建立全省統一的物業服務市場信用信息平臺,與全國公共信用信息共享平臺(陜西)實現互聯互通。

第八十二條  完善物業信用分級分類監管。建設行政主管部門按不同的信用狀況對物業服務企業進行分級分類監管,實施差異化的監管措施。

鼓勵業主大會、業主委員會根據物業信用分級分類情況選聘物業服務企業。

第八十三條  鼓勵物業服務企業主動向社會作出信用承諾。

物業協會應當建立健全行業內信用承諾制度,完善信用信息采集、共享機制,將嚴重失信行為記入會員信用檔案。鼓勵物業協會與有資質的第三方信用服務機構合作,開展物業服務企業信用等級評價。

                                  第八章  法律責任

第八十四條  違反本條例第十四條第二款規定,街道辦事處、鄉鎮人民政府自收到書面告知三十日內,未組織成立首次業主大會籌備組的,由縣(區)人民政府責令限期改正,逾期未改正的,對負有責任的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分。

第八十五條  違反本條例第三十二條第二款規定,業主委員會組成人員資格終止后,逾期不交回有關資料、印章的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令交回;造成損失的,依法承擔賠償責任。

第八十六條  違反本條例第四十五條第一款規定,新建住宅的附屬設施設備不符合規定條件交付使用的,由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令停止交付使用;拒不停止的,處交付使用住宅銷售額1‰以上3‰以下的罰款。

第八十七條  違反本條例的規定,住宅物業的建設單位未通過招標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處十萬元以下的罰款。建設單位未按規定時限完成招標的,由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令改正,可以處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第八十八條  違反本條例第四十八條第一款規定,建設單位未將備案后的臨時管理規約在銷售場所公示的,由縣級以上人民政府建設主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處五千元以上一萬元以下的罰款。

第八十九條  違反本條例第五十一條規定,建設單位在交接查驗時,對不符合竣工驗收資料的物業共用部位、共用設施設備未處理的,由縣級以上人民政府建設主管部門責令限期改正,逾期未改正的,處五萬元以上三十萬元以下的罰款。

第九十條  違反本條例第五十三條第一款規定,建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的,由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

第九十一條  違反本條例第五十三條第三款規定,未經業主大會同意,物業服務企業擅自改變物業服務用房的用途的,由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處一萬元以上十萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。

第九十二條  違反本條例第五十二條、第六十五條第一款規定,不移交有關資料的,由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業服務企業予以通報,處一萬元以上十萬元以下的罰款。

違反本條例第六十五條第二款規定,物業服務企業損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物的,由縣級以上建設行政主管部門責令追回;造成損失的,依法承擔賠償責任。

第九十三條  違反本條例第六十一條第三款規定,物業服務企業未在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項的,由縣級以上建設主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處五千元以上三萬元以下的罰款。

第九十四條  違反本條例第六十四條第三款規定,原物業服務企業未及時退出物業管理區域的,由縣級以上建設行政主管部門責令其限期退出;逾期未退出的,處五萬元以上三十萬元以下的罰款。

第九十五條  違反本條例第六十七條、第六十八條、第七十二條規定,有下列行為之一的,由縣級以上建設行政主管部門責令限期改正,給予警告,對個人處一千元以上一萬元以下的罰款;對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款;所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用:

(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗的;

(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備,擅自移動共用設施設備的;

(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地的;

(四)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

第九十六條  違反本條例第七十三條第二款、第三款規定,建設單位未按規定交納、補存物業保修金的,由縣級以上建設行政主管部門責令限期交納;逾期不交納的,自逾期之日起按日加收滯納部分0.5‰的滯納金,可以處十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第九十七條  違反本條例第七十四條第二款規定,業主未提供交存專項維修資金憑證,建設單位擅自將房屋交付使用的,由縣級以上建設行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由建設單位代業主履行交納專項維修資金的義務。

第九十八條  違反本條例規定的行為,法律、法規已有處罰規定的,從其規定。

第九十九條  物業服務企業未履行物業服務合同約定的義務,導致業主人身、財產受到損害的,依法承擔民事責任。

業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的,業主委員會應當督促其交納,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第一百條  國家機關工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。

                                第九章  附 則

第一百零一條  本條例中有關的專業用語含義:

(一)自用部位,是指門戶以內業主使用的房間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位;

(二)自用設施設備,是指門戶以內業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃氣的管道,電線以及水、電、氣戶表等設備;

(三)共用部位,是指屬于業主共有共用的房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等;

(四)共用設施設備,是指物業管理區域內業主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備。

第一百零二條  本條例自  年   月   日起施行。

 

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